北京學區房供不應求：中關村周邊每平米13萬元

　　又到一年升學季。

　　楊麗最近十分焦慮，原因是她五歲兒子明年就要面臨“幼升小”的問題。原本她的計劃是，找關系交“跨區贊助費”解決孩子上學問題，但沒想到，4月28日，北京市公布了2013年北京義務教育階段入學辦法，將嚴禁適齡兒童通過面試考試的方式入學。

　　這則新聞意味著，跨區入學再次被收緊，而楊麗必須通過購置“學區房”來解決孩子上好學校的問題。

　　由于這兩年正值“金豬寶寶”和“奧運寶寶”幼升小的高峰期，類似于楊麗這樣的問題普遍存在。而在海淀朝陽等教育優質區普通地段，學區房在三四年間漲了三四倍，有一些業主當年的購房總價放在如今，一平米也買不了。

　　近期鏈家地產對北京市1000個學區房樓盤進行了監測，數據顯示，2012年城六區學區房成交均價比非學區房高出約6.8%，而2013年截至目前，學區與非學區房的價格差達到11.2%，價格差距逐漸拉大。

　　四年翻漲4.4倍

　　作為教育大區的海淀，學區房密布。

　　本報走訪位于海淀區的“上地東里”小區，該小區是北京中等水平的學區房小區，建筑年代為95年。如果拋開學區房因素，從外觀上看，這只是一個年代久遠的普通商品房社區。隨處可見垃圾，陰暗的水泥樓道，墻壁到處貼著各類小廣告，少見的長方形戶型，是這個小區的主要特點。

　　但正因為該小區為上地實驗小區學區房，并能直升北京101中學，該小區單價目前已經突破6萬元/平方米。鏈家地產經紀人李強(化名)指著一套58平米的小兩居房源告訴記者，該套房源總價為370萬，折合單價約為6.4萬元/平方米。

　　“這是業主要求的凈得價，還不包括個稅等稅費，稅費要求購房者承擔。”李強稱。根據房本顯示，該房源業主房本的購買總價是6萬元(房東于95年購置)，這個價錢目前甚至不能買同樣小區一平米。

　　李強介紹，由于目前該房源出售單價遠超業主當初的購買總價，購房者可能需要繳納17萬左右的“20%個稅”(按照北京市對于20%個稅繳納規定，這套房有可能在建委房屋登記系統能夠查到原值)，再加上中介營業稅費等，購買該套房產最好要做出400萬的預算。

　　而這還并非海淀區的核心區域。記者調查發現，中關村一小附近的學區房一居室單價已經普遍漲到9-9.5萬元/平方米之間，兩居室普遍漲到8-8.5萬元/平方米之間，三居室在7.5到8.5萬元之間不等。這些均屬于相對真實的市場價。

　　但值得擔憂的現象是，由于業主瞄準了學區房的稀缺性因素，報價還在不斷飆高。記者在鏈家地產二手房系統看到，目前中關村周邊的學區房最高報價已經飆升至13.28萬元/平方米。當然，如同鏈家地產林倩所言，“業主自認為有傾向性的賣高價不能代表市場行情。”

　　近日，微博上曝出鄰近故宮的一套報價1.3億元、面積400平方米的“學區房”就引起了網民熱議。據傳，購買這套位于景山東街的四合院可以上“北京最牛的小學”。今年3月，位于北京市海淀區五道口的一套37平方米、報價350萬元的“學區房”就曾被網友戲稱為“宇宙中心”。但最終調查證明，這些均為業主不誠意出售的過高標價。

　　記者調查中也發現，由于并不急售，有相當一批報價明顯高于市場價的學區房，實際上并不屬于業主誠意出售房產，而是業主試探市場行情的一種方式。

　　僧多粥少

　　造成學區房備受青睞的主要原因就是持續加劇的供不應求現狀。

　　4月28日，北京市公布了2013年北京義務教育階段入學辦法，將嚴禁適齡兒童通過面試考試的方式入學。據了解，今年政策基本上和往年保持不變，凡是2007年8月31日以前出生，并且具有北京市常住戶口的市民兒童可以就近登記入學。小學首先是接受服務片區內的學生，嚴禁小學以面試考試等形式來登記入學。

　　但和往年不同的一點是，今年北京市對于全市小學入學的孩子將進行先期的信息采集，學齡人口信息采集系統在北京全市的所有區縣聯網，每個學生只能在一個片區登記，并且獲得唯一的登記號碼，而這樣是為了防止有學生重復報名或跨區擇校。

　　以往，很多家長解決學區房問題的方式是，選擇跨區交贊助費，美其名曰為共建費，從幾萬到好幾十萬不等。家長就可以不必購置學區房，而在學校附近租房。今年北京市對于跨區入學的收緊，意味著學區房越來越成為炙手可熱的“香餑餑”。

　　跨區入校的收緊背后另外一個現實狀況是，北京幼升小生源暴增。根據北京市教委公布的數字，僅西城區戶籍適齡兒童數量就達到9000人，比去年增加3000人，增幅高達50%。

　　楊麗說，明年正是奧運寶寶幼升小的高峰期，這種狀況不會減弱。

　　鏈家地產監測的城六區近1000個學區房樓盤(包括490余個重點小學劃片內的樓盤與500余個普通非重點小學劃片內的樓盤)發現，2012年城六區學區房成交均價比非學區房高出約6.8%，而2013年截至目前，學區與非學區房的價格差達到11.2%，價格差距逐漸拉大。

　　同時，在全市400余個重點學區的情況看，2012年重點學區房價格累計漲幅25.9%(四季度比一季度)，超過全市漲幅5.6個百分點。

　　今年二季度，近1000個學區房樓盤成交均價較新政前的一季度上漲了7%。而全市平均價格僅上漲5.6%。此外，二季度以來，部分區域的重點學區房議價空間明顯低于平均水平。如東城區重點學區房的議價空間為1.96%，平均水平為2.33%，豐臺區重點學區房議價空間為1.82%，平均水平為2.89%。

　　鏈家地產市場研究部張旭預計，購買學區房人群中，25-29歲年齡段占比也逐漸增加，隨著這部分人群子女進入入學年齡段，未來學區房需求量還會持續增長。