住豪宅欠巨債？唯一住房仍會被法院強制拍賣還債

　　唯一住房 為何被強執？

　　避免“住豪宅欠巨債” 租房也可解決住房問題

　　現在很多人認為：“如果欠債不還的被執行人只有唯一房產，這是他生活必需用房，法院不能拍賣。”但對于被執行人唯一住房，近期法院有不少“強行”拍賣以償還欠款的案例。依據我國法律規定以及最高院于今年5月發布實施的相關司法解釋，海淀法院孟凱鋒法官稱，事實上，我國從未有一部法律法規規定一套房不能執行，否則可能出現“住著豪宅，欠著巨債”的不公平現象。

　　故事1

　　別墅不屬生活必需

　　必在法院拍賣之列

　　周女士是北京一所高校教授，名下有一套位于中關村的商品房和一套位于上地的兩層別墅。她喜歡炒股，為此在兩年多的時間內，先后向魏某、郝某、關某、邱某四人借款共1200萬元。由于遭遇股市大跌、投資失敗等多種原因，周女士所借款項基本損失殆盡，欠下一千多萬元債務。之后她主動出賣了位于中關村的房子，償還了400多萬元，但還剩下近700萬元欠款未能償還。魏某等四人向法院申請強制執行。

　　在執行期間，法院查封了周女士名下的別墅，正在拍賣之際，她的丈夫鄭先生提出執行異議，稱雙方已在民政局協議離婚，該別墅協議歸他所有，他和父母子女都在別墅里居住，法院不能拍賣。法院經審查認為，根據《民法通則》第五十八條規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效。周女士與鄭先生在執行期間到民政局辦理離婚手續，將她所有的別墅協議歸鄭先生所有，侵害第三人利益，屬于規避執行的行為，因此該協議無效，法院仍可以拍賣該別墅。經過評估拍賣，周女士名下別墅賣得近千萬元，法院主持償還了魏某等四人的借款后，將剩余的100多萬元退還給周女士，使她足以用來安排家人生活。

　　海淀法院孟凱鋒法官認為，周女士名下的別墅是價值非常巨大的財產，屬于奢侈品，法院應當采取查封、拍賣等措施予以處分，保障權利人的權利。正是基于這種考慮，雖然周女士、鄭先生給法院的執行設置各種障礙，但法院仍依法排除障礙，拍賣了周女士的房產，償還了她的欠款，保障了魏某等人的權利，也避免了“住豪宅欠巨款”的不公平現象發生。

　　故事2

　　小房也可拍賣還款 留18萬元租房5年

　　另一些房屋面積較小，價值也比較低，如果進行拍賣抵債，之后可能所剩無幾，對于這樣的房屋，法院執行中能否拍賣？近日，海淀法院就執行了這樣一起案件。

　　趙先生欠李先生300萬元3年未還。此案進入執行階段后，經法院調查，趙先生在北京白石橋有一套45平方米的房屋，但法官沒發現其他可供執行的財產。李先生認為趙先生并非沒有錢，而是將全部錢款轉移了，只剩下一套房屋，以對抗法院執行。

　　法院依法將趙先生納入失信被執行人，并對其拘留15天，但趙先生仍一分未還。申請人強烈要求拍賣趙先生的房屋，法院經過慎重考慮后，決定對趙先生的房屋進行評估拍賣。對此趙先生則提出異議，他認為自己的房屋面積很小，不是豪宅，而是屬三口之家生活必需用房，法院不得拍賣。

　　法院經過審查，認為趙先生的房屋雖然小，但是地段較好，出賣后可以償還大部分錢款；并且李先生同意給趙先生留下5年的租房費，每月3000元，足以保障趙先生的居住權。故此，法院駁回了趙先生的異議，將房屋拍賣，拍賣款175萬元償還給李先生，還有18萬元則留給趙先生用來租房。

　　最高人民法院規定：對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。很多人就此認為：“只要是一套住房，都不能拍賣變賣或抵債。”

　　孟凱鋒法官表示，這是對“生活所必需的居住房屋”的誤解。從立法本意看，該規定在于保障被執行人的居住權。而隨著社會發展和觀念改變，并非擁有房屋所有權才享有居住權，租房也可以解決住房問題。

　　故事3

　　房屋價值高抵債后 余款可另租房購房

　　前不久，王先生因做生意欠了張先生150萬元，被法院判決歸還欠款和利息后，卻仍然沒有還款。法院在執行中調查發現：王先生名下除了位于北京北三環附近的一套75平方米的房屋外，并無其他可供執行的財產。于是，法院依法查封了該房屋。

　　但到評估拍賣時，王先生卻提出異議：“這是我唯一的住房，法院不能拍賣，一旦拍賣了，將會導致我居無定所。”經評估，王先生的房屋價值300萬元，法院認為該房屋出賣抵債后，還有近100萬元房款，王先生可用此款在別處購房或者租房，并不影響他的居住權。

　　最后，法院駁回了王先生的異議申請，拍賣了房屋，償還了張先生的錢款。

　　孟凱鋒法官認為，“生活必需用房”的根本之意就是為維持被執行人的家庭基本生活所必需，具體居住面積可參考當地的人均保障房面積，超出這個面積均可認為不是生活所必需。“從現實情況看，有些人在繁華地段擁有房產或者面積較大的住房，在其他地方可以換置多套，這也不能認為是生活必需用房，從而可以采取以大換小、以遠換近等多種辦法，來解決住房問題。像此案中王先生的住房位于北京市北三環，屬于繁華地段，該房屋價值除了償還債務外，還剩余百萬元，王先生完全可以在較遠的地方購置住房，滿足自己的居住權。”

　　法律解析

　　關于“生活必需的居住房屋”，最高人民法院在今年5月5日發布并施行的《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》中規定：金錢債權執行中，申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除5至8年租金的，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，法院不予支持。

　　孟凱鋒法官認為，法律遇到“一套房”這樣的執行難題時，做出了選擇保障申請人權益和適度保障被執行人權益的兼顧選擇。一方面拍賣房屋讓債權人的權益得到保障，避免住著豪宅欠錢的不公平情況出現；另一方面給被執行人一定時期的租金，讓被執行人的居住得到保障，給被執行人自謀職業，自食其力妥善安排的時間。

　　(文中當事人均為化名)

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