摩根大通：年內房價將小幅走高 房地產投資繼續減速

　　2月3日，中國人民銀行（人行）與中國銀行業監督管理委員會（銀監會）聯合宣布進一步放松住房貸款政策，摩根大通中國首席經濟學家對政策作了解讀。

　　朱海斌認為，進一步放松個人住房貸款政策，符合房地產行業去庫存作為2016年政府五項執政要務之一的現實。在政府重點解決幾個傳統行業產能過剩問題的同時，制造業在今年將繼續面臨下行壓力。在這種情況下，穩定房地產行業將是穩定整體經濟的關鍵所在。該項政策措施，結合持續推進的戶籍制度改革，均旨在提振住房需求（或至少避免住宅市場交易突然下滑），減輕住宅市場調整所造成的拖累。目前看來，住宅市場政策仍有可能在未來進一步放松（如取消限購、進一步放松個人住房貸款政策和公積金貸款政策、下調個人住房貸款利率、研究個人住房抵押貸款還款稅前扣除的可行性）。

　　縱觀2016年宏觀走勢，一個重要問題是未來幾個季度，房地產投資活動是否可以隨著住宅交易和房價回暖而反彈。對此，我們仍持謹慎觀點。我們在預測2016年房價將小幅走高的同時，我們認為房地產投資將從2015年同比1.0%的小幅減速擴大到2016年同比2%的下降。

　　首先，盡管庫存水平稍有改善，開發商仍然對未來市場展望保持謹慎，認為當前市場環境提供了去庫存的良機，但不適宜推新盤，12月新房開工量進一步同比下降6.5%。

　　第二，大城市，包括一線城市和表現較好的二線城市與小城市的市場表現已經出現嚴重分化。去年，住宅市場交易和房價回暖，大城市整體表現優于小城市。但仍在供應過剩和需求疲軟的困境里掙扎的三四線城市才是房地產活動和投資的主力軍，這一部分市場將限制住宅市場進一步復蘇的空間。該政策對一線城市（仍實施限購）采取的區別對待就反映了一線城市和小城市市場走勢的分化。

　　第三，在未來1-2年內，商業地產（辦公樓、百貨商店、購物中心）方面仍存在變數，受數個不利因素影響或將經歷更明顯的調整，尤其是在二線和三線城市。一是與住宅價格回暖相反，多數城市商用地產價格繼續下挫，市場情緒萎靡。二是在經濟活動放緩和新消費結構（電商對購物中心和百貨商店需求造成重大負面影響）的沖擊下，供應過剩與需求疲軟對商業地產市場形成雙重打擊。三是住宅市場繼續獲得政策支持，商業地產卻可能無法獲得同等政策支持力度。

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