“打開已建成小區(qū)”將涉法律問題：物業(yè)費怎樣調整

　　“每個月1500元的物業(yè)費，帶來的是孩子可以嬉戲的露天游泳池、無論春夏都有修剪整齊的樹木以及永遠干凈的石子路。如果開放我們的小區(qū)，這是否就意味著，未交費的人可以與每月花費1500元的人共享這些服務？”

　　問題的提出者是北京市民錢平，他家位于北京市朝陽區(qū)三里屯地區(qū)，小區(qū)平均房價已經超過8.5萬元每平方米，物業(yè)費為每平方米每月10元。

　　“當初購買這所住宅就是看中了鬧中取靜的特點，綠化多。”在錢平看來，“住宅小區(qū)不封閉”可能會失去“鬧中取靜”的特點。

　　“的確像今天最高人民法院發(fā)言人所提到的，封閉住宅小區(qū)是農耕時代的產物，國外很多國家都是開放小區(qū)。我的一些親戚朋友生活在國外，他們的小區(qū)的確如此。”錢平說，不過，國外的開放小區(qū)歷史悠久，而我國目前的封閉小區(qū)一旦開放，是否會產生物權糾紛？

　　如果開放小區(qū)，有可能會遇到哪些法律問題？記者注意到，目前關于“逐步打開已建成住宅小區(qū)”，有人認為，物權法規(guī)定小區(qū)內的公共綠地和道路屬于業(yè)主共有，開放小區(qū)是否會侵犯業(yè)主權利？

　　“開發(fā)商在建造小區(qū)住宅以及業(yè)主在購買的過程中，已經向國家支付了包含該土地在內的土地出讓金，因此它的土地使用權應當歸與業(yè)主。但根據(jù)我國物權法和城市土地管理法有關規(guī)定，如果政府為了公共利益可以按法定條件和程序，依法予以征收并且給予補償。”中南財經政法大學社會發(fā)展研究中心主任喬新生對記者說，不過，如何征收、如何補償?shù)葐栴}需要有關部門出臺具體措施落實。

　　現(xiàn)有物權法第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。

　　“就是說，現(xiàn)有封閉小區(qū)內的道路一般都納入了建筑面積公攤部分，屬業(yè)主共有。要實現(xiàn)其內部道路公共化，也須尊重其權利訴求，依照法定程序并建立利益補償保障機制。”喬新生說，按物權法規(guī)定，在業(yè)主自治的背景下，物業(yè)管理方式由業(yè)主大會決定。即便按物權法第二十八條規(guī)定，因法院、仲裁委員會的法律文書或政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或政府的征收決定等生效時發(fā)生效力，也需合理補償。

　　“《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的是國有土地上建筑物補償，可是對于小區(qū)內的綠地和公攤面積如何補償，目前來說仍是一個待解的法律問題，需要相關部門就有關問題作出司法解釋或制定法律法規(guī)。至于如何補償，可以根據(jù)土地已經使用的年限、剩余的年限以及地塊估價的價值進行確定。”喬新生說。

　　中國政法大學教授王衛(wèi)國認為，從法律上講，政府部門要協(xié)商推進，比如與小區(qū)業(yè)主大會進行協(xié)商并進行補償。同時還要注意區(qū)別對待，“在一些地方道路資源稀缺的情況下，要與小區(qū)業(yè)主等各方進行協(xié)調；對于一些打開圍墻對緩解交通沒有實質意義、有可能增加安全隱患的小區(qū)，應保證小區(qū)內道路的生活功能以及業(yè)主寧靜和安全的需求”。

　　“如果拆除小區(qū)圍墻和一些配套性設施，補償協(xié)議的達成還涉及賠償協(xié)商主體的問題。”喬新生說，另外，如果打開圍墻，街區(qū)的道路、綠地、停車位的所有權、使用權、收益權如何分配，還需要在法律上有明確規(guī)定和細分。

　　而這，又引發(fā)第二個問題，物業(yè)公司還有存在的必要嗎？

　　“現(xiàn)在的物業(yè)管理包括了整個小區(qū)區(qū)域內的管理和樓道的管理。從理論上講，如果小區(qū)開放，小區(qū)公共部分應由政府部門管理，物業(yè)管理的部分僅限于樓層內。在這種情況下，對于物業(yè)公司收費、物業(yè)服務都會帶來沖擊。”北京律師徐瑩對記者說。

　　“物業(yè)的本質不會變，只是管理服務的方式會有所變化。”北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說，因此，物業(yè)公司不會消失，業(yè)主們仍然需要物業(yè)公司提供服務，只是服務形式發(fā)生變化。比如，過去是一個小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)保安可能是在樓門口值守，開放后的道路則由警察巡邏。

　　既然服務會打“折扣”，那么物業(yè)費的收費標準是否也要調整？

　　“當小區(qū)封閉管理時，業(yè)主車輛可以自由停在小區(qū)的停車位內，如果小區(qū)的道路打通了，業(yè)主想繼續(xù)停車是否應繳費？如果繳費，應向誰繳費？從物權法的角度看，這些是在未來有可能面臨的問題。”喬新生說，在未來開放小區(qū)后，應優(yōu)先考慮保護公民合法權益。

　　北京理工大學法學院副教授孟強表示，根據(jù)物權法規(guī)定，小區(qū)內的道路、綠地和其他空地屬于全體業(yè)主共有，因此，推廣街區(qū)制，將小區(qū)內的道路逐步改成公共道路，法治保障和法治程序必不可少。　□記者趙麗

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