離婚一年內無首套房貸優惠 首付款嚴禁“加杠桿”

　　為買房享受首套房貸的優惠而盤算“假離婚”的購房人可以考慮收手了。昨天上午，央行營業管理部、北京銀監局、北京市住建委和北京住房公積金管理中心四部門聯合發布《關于加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》，文件明確，從昨天開始，離婚一年內貸款買房，無論是商貸還是公積金貸款都算二套房。

　　以往部分購房者為享受首套房貸優惠政策而離婚。今后，這一漏洞將被監管部門堵上。“各商業銀行要堅決落實中央關于‘房子是用來住的，不是用來炒的’總體要求，繼續從嚴控制個人購房貸款增量，嚴格落實差別化的房地產信貸調控政策，配合做好北京市房地產調控工作，促進北京市房地產市場平穩健康發展。”有關負責人昨天表示，北京銀監局、央行營業管理部將適時會同相關部門對轄區內商業銀行房地產信貸調控政策落實情況進行定期檢查和不定期抽查，對存在違法違規行為的機構進行嚴肅問責。

　　離婚一年內房貸算二套

　　一直以來，首套房貸政策無論是利率還是首付比例，都比二套房優惠很多。于是一些購房人打起了假離婚的歪主意，讓名下無房的一方離婚后立即買房享受首套房貸優惠。

　　北京317房地產調控新政出臺后，二套房貸首付比例大幅提高，兩者的差距又進一步拉大。具體來看，普通住房，首套首付比例最低只有35%，二套高達60%；非普通住房，首套比例最低只需40%，二套高達80%。同時，二套房貸利率為基準利率上浮10%，首套為基準利率的95折。兩相對比，首套房貸利率優惠大，首付的籌款壓力也小。有市場人士反映，新政后盤算著假離婚的人比以往更多了。

　　不過，監管層已經注意到相關動向。據有關方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調控政策效果，也容易產生財產糾紛、還款能力下降等問題，增加商業銀行住房信貸風險。

　　此次下發的通知規定，對于離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。也就是說，即便購房人在辦理離婚過程中已經將名下房產歸于另一方，且無貸款記錄，依然將被視為二套房，購買普通自住房的商貸首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的商貸首付款比例不低于80%，且房貸利率為基準利率的1.1倍。

　　貸款記錄不僅查商貸也查公積金貸款

　　“我剛剛查詢了我的征信記錄，發現公積金貸款記錄并沒有顯示其中，這是不是表示我還可以享受首套房貸政策？”市民王女士幾年前曾用公積金貸款買過一套房，不久前她把這房賣了，想換套大一點兒的。因為最新的政策是認房又認貸，但她拿不準自己這公積金貸款算不算貸款記錄。有關人士昨天表示，根據最新文件，王女士再想申請商業貸款，也只能按二套房貸執行。

　　昨天發布的文件明確規定，各商業銀行在審核住房信貸業務過程中要嚴格按照規定查詢北京房屋交易權屬信息查詢系統、人民銀行個人信用信息基礎數據庫。在公積金貸款數據接入征信系統前，各商業銀行定期匯總房貸客戶信息提交住房公積金中心，由公積金中心查詢查證后統一將公積金貸款記錄反饋給各商業銀行。對于經查詢人民銀行個人信用信息基礎數據庫，已確認購房家庭有商業性住房貸款記錄的，可不再查詢公積金貸款記錄，按照二套房貸政策執行。

　　這意味著，即便個人征信記錄中沒有顯示，但購房人只要曾使用過公積金貸款，相關管理部門也會將貸款記錄反饋給商業銀行，不留‘鉆漏洞’的可能。相關負責人表示，各商業銀行對于購房家庭住房記錄、商業性住房貸款記錄、公積金貸款記錄等查詢情況，需留檔備查。

　　首付款嚴禁“加杠桿”

　　因為此次新政大幅提高首付款比例，不少購房人一時湊不齊首付，打算找其他金融產品融資來填補資金空缺。此次，四部門又重申了首付款中不允許違規“加杠桿”的原則。

　　事實上，2016年，監管部門已明確叫停“首付貸”等金融產品。昨天發布的文件中強調，各商業銀行要根據“了解你的客戶”的原則，加強對客戶的盡職調查，認真核查購房人首付款資金來源，并嚴格審核借款人還款能力。對使用“首付貸”等金融產品加杠桿的客戶，應拒絕發放貸款。同時，各商業銀行應加強消費貸及其他無抵押信用貸款的管理，嚴禁以消費貸、個人經營性貸款等名義貸出資金用于支付購房首付。

　　同時，各房地產中介機構也不得提供或與其他機構合作提供“首付貸”、“尾款貸”等違法違規金融產品和服務。對于經有關部門查實存在違法違規問題的中介機構，各商業銀行應立即中止與其業務合作。

　　已成年無固定收入借款人參照二套房貸執行

　　文件還要求銀行嚴格審核借款人還款能力，防范投資投機購房帶來的信貸風險。各商業銀行要嚴格落實月供收入比(不超過50%)等政策要求，強化審核購房人收入證明材料。對于購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。

　　有些家庭以還在上大學的子女名義購房，希望享受首套房貸的優惠。今后，這一漏洞也將堵上。昨天發布的文件明確，對于已成年、未就業、沒有固定收入且還款資金來源于其他共同還款人的借款人，商業銀行應進一步嚴格住房貸款條件，原則上可參照二套房信貸政策執行。

　　文件還要求，各商業銀行要加強對房地產真實價值的評估，要提高對房產價值真實客觀的判斷和評估能力，要依據房屋的合理評估價值進行放貸。商業銀行與房地產價格評估機構合作進行評估的，要加強對合作方的約束和考核，避免道德風險。

　　中介機構違規 銀行中止合作

　　文件要求銀行加強對支行網點的業務指導和管理，嚴格落實差別化住房信貸政策。

　　各商業銀行要加強對支行網點個人住房貸款業務的管理和指導，督促支行網點嚴格遵守差別化住房信貸政策及自律機制確定的自律要求。對支行網點違反相關規定的，要及時糾正、嚴肅處理。

　　各房地產中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸、尾款貸等違法違規金融產品和服務。對于經有關部門查實存在違法違規問題的中介機構，各商業銀行應立即中止與其業務合作。（記者程婕）

　　熱點

　　新推三批自住房地塊 8宗在地鐵邊

　　昨日，北京土地交易市場發布豐臺、順義3宗自住型商品住房用地出讓公告，這已經是北京今年推出的第四批自住房地塊，也是本周連續推出的第三批自住房地塊，一季度已推出自住型商品房用地50公頃，完成全年計劃量60%，是去年同期自住房實際供地量的2.8倍，推出地塊可建設自住型商品房約80萬平方米，可提供約1萬套自住型商品房。

　　3宗入市地塊全部用于自住房建設

　　3宗地塊中，豐臺區城鄉一體化槐房村新宮村舊村改造二期NY-005等地塊內居住建筑規模約9.09萬平方米將全部用于建設自住型商品住房，銷售限價為35000元每平方米(含全裝修費用)；順義區仁和鎮第5街區05-03-04-3地塊內居住建筑規模約6.01萬平方米將全部用于建設自住型商品住房，銷售限價為24000元每平方米(含全裝修費用)；順義區天竺鎮第22街區SY00-0022-6015等地塊內居住建筑規模約10.4萬平方米將全部用于建設自住型商品住房，銷售限價為22000元每平方米(含全裝修費用)。據北京青年報記者了解，上述3宗地塊區位優勢明顯，均位于軌道交通沿線等交通便利的區域。

　　本周8宗自住房供地均位于地鐵沿線

　　北青報記者從市規劃國土委了解到，本周內土地市場持續加力，已經推出3批自住房供地，共8宗，涉及土地面積約44公頃，自住房建筑規模約66萬平方米。綜合分析本周推出的8宗自住房地塊，從銷售價格看，最高銷售限價35000元每平方米(含全裝修成本)，最低銷售限價僅為14500元每平方米(含全裝修成本)。從區域位置看，均位于軌道交通沿線等交通便利的區域。

　　一季度已推自住房建筑規模約80萬平方米

　　市規劃國土委負責人介紹，截至目前，本市已推出自住型商品住房用地約50公頃，建筑規模約80萬平方米，完成自住型商品住房用地年度供應計劃的60%，是2016年全年自住型商品住房用地實際供應量的2.8倍，按戶均80平方米計算，可建設約1萬套自住房，將進一步滿足本市居民住房剛性需求，穩定房地產市場預期。

　　專家分析，住宅用地特別是自住型商品房供地節奏加快，一方面增加了市場的有效供給，另一方面優化了住宅用地的供地結構，將住宅用地優先用于自住型商品房供應，有利于保障住房剛需，這樣的供地力度和供地時序把握，對穩定房價、穩定市場預期釋放了積極信號。從土地市場的實際供應數據來看，土地市場實際供應量已經遠超去年全年，有利于保障房地產市場有效供應，對于穩定房地產市場具有積極作用。（記者朱開云）

　　關注

　　5家房屋中介違規經營被關停

　　昨日，在房地產中介市場執法檢查中，因異地經營、無照經營等違法違規行為，北京怡然天地房地產經紀有限公司、北京鴻宇萬家房地產經紀有限責任公司北街家園一區分公司、北京眾信基業房地產經紀有限公司、北京嘉誠廣信房地產經紀有限公司第一分公司、天鴻美業(北京)房地產經紀有限公司豐臺分公司等5家房地產中介機構被責令關停。

　　同時，北京市住建委、發改委、工商、地稅及區房管部門組成的聯合檢查組，明確要求房地產中介機構及其從業人員要做好規范二手房代理、規范房源發布、嚴格落實新政等六個方面的工作。

　　據悉，北京對房地產市場秩序的執法檢查行動還將持續開展。聯合檢查組將持續開展執法工作，針對房地產中介機構及其從業人員的違法違規行為，聯合檢查組將精準打擊，發現一起，則查辦通報一起，絕不姑息。投訴電話：59958811-1。

　　聯合檢查組將在六方面規范房產中介代理。

　　規范二手房代理行為：中介機構不得炒作“學區房”概念并違規代理，不得為不符合交易條件的保障性住房、違法建設和禁止交易的房屋提供中介服務。

　　規范房源信息發布：中介機構對外發布房源信息前，應當具備“兩書一合同”(房屋狀況說明書、書面告知書、委托銷售合同)，不得發布未經核驗的房源信息，不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。

　　嚴格執行限購及調控政策：中介機構和從業人員不得捏造散布漲價信息，制造恐慌氣氛；不得幫助或誘導、鼓動交易當事人偽造證明材料、通過假離婚等手段騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金、規避限購政策。

　　規范交易資金監管：中介機構及其從業人員不得誘導、唆使、協助交易當事人簽訂“陰陽合同”，低報成交價格，騙取稅收優惠；不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。

　　規范門店管理：中介機構門店應當按照規定要求公示相關信息；留存業務記錄；不得店外經營，經紀人員不得在店外擺攤設點，攔截業主推銷宣傳。

　　規范經紀人員管理：經紀人員應當恪守職業道德，不以欺詐方式誘騙消費者交易，不得出現冒用房地產經紀人員名義簽署房地產經紀服務合同的行為。（記者朱開云）

　　調查

　　北京首套房貸放款普遍緩慢

　　昨天，北青報記者從多家銀行了解到，目前絕大部分銀行已經開始執行新的利率政策，個別銀行甚至將首套房貸利率上調至基準。3月21日晚間，北京16家銀行集體宣布即日起縮小首套房貸款利率優惠幅度，由不低于貸款基準利率的0.9倍調整為不低于貸款基準利率的0.95倍，同時嚴格執行房貸新政。由于額度緊張和流程方面的原因，房貸放款時間普遍放緩。

　　中原地產首席分析師張大偉告訴北青報記者，如果按照100萬元貸款計算，2016年執行的基準利率85折的優惠利率，貸款30年，月供為4872.7元。現在申請的首套房貸，只能做到貸款25年期95折優惠利率，這樣月供就變成了5649.5元，每月多支出777元。

　　相比每月增加的這筆并不太大的支出，現在已經簽約的購房人更擔心放款時間太長。多家銀行表示，雖然房貸業務并沒有暫停，還在正常開展，但是現在額度實在很緊張，放款時間只能后延。

　　有國有大行的基層工作人員反映，從去年10月底開始，就明顯感覺到放款速度在變慢，總行下分的額度很少。有客戶1月中旬申請的房貸，各項材料也很齊全，但3月中旬才放款。

　　還有大行的個貸經理表示，去年10月的申請現在還沒批完，如果現在遞交申請，預計三個月才能批下來，等到放款就要接近四個月了。

　　還有業內人士表示，除了額度原因，一些流程方面的變化也導致整個貸款流程時間加長。某股份制銀行北京分行人士告訴北青報記者，以前銀行可以通過網絡很便捷地查詢房屋抵押情況，后來這一功能關閉，只能現場提交申請，光這個環節至少耽誤幾天時間。

　　張大偉認為，全國一二線城市，房貸都有繼續收緊的可能性，銀行未來貸款額度也會隨之收緊，價格上浮、放款放緩會成為常態。從銀行的資金價格看，成本上升已是趨勢。現在大部分銀行已經需要排隊放款，這對北京市場主流的連環單造成非常大的違約風險。（記者程婕）

　　最新

　　廈門新購住房滿2年才能交易

　　昨晚，廈門市國土資源與房產管理局網站發布消息，3月25日起，廈門市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房；通過贈與方式轉讓住房后，再次購買住房需滿3年；新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易。

　　廈門調控新政還要求，各商業銀行嚴格貸款審查審批。通過不動產交易信息共享，商業銀行嚴格按照二手住房交易價格為基數發放貸款，防止虛增房價套取銀行貸款。嚴格審查首付款資金來源的真實性，堅決杜絕“首付貸”。嚴格評估借款人還款能力，防范通過虛假收入證明、虛假流水、虛假交易騙取貸款。

　　另外，公證機構不受理未取得產權證的房產辦理委托權限為出售、抵押(按揭除外)等內容的公證；涉及轉委托的，只能轉委托一次。持未取得房產證即辦理委托，以及超過1次以上轉委托的公證委托書，申辦房產交易和抵押(按揭除外)登記的，不動產登記中心不予受理。（記者朱開云）

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