北上廣深等城相繼調控商辦項目：明確不得擅自改為居住房

　　繼北京之后，廣州、上海、深圳等熱點城市陸續出臺了針對商辦市場的樓市調控措施，雖然管控力度強弱有別，但均明確商辦項目不得掛鉤居住屬性，且部分城市還探索在建筑、設計方面的管制方式，力圖從產品開發一端，降低商辦項目轉向居住用途的可能。

　　限購政策出臺前，北京某商住樓盤的售樓中心。中新網 種卿 攝

　　北京之后 滬、深等地跟進調控商辦市場

　　3月26日，北京住建委發文調控商辦市場，一句“商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途”，徹底改變商辦市場規則。

　　北京上述政策，既阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦項目的渠道，同時為個人購買二手商辦房屋也設置嚴苛門檻。

　　時隔四日，廣州提出加強商辦類房地產項目管理。“房地產開發企業銷售商辦類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商辦類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位”。

　　4月21日，成都多部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，要求商業、辦公類建設項目嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途。

　　深圳也于5月12日發文限制商辦轉性，未來5年，商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建將被嚴格限制。“新政出臺后，此類設施將更多的服務于辦公需求，即不太可能服務于居住的需求。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，這對后續深圳商辦項目有利空效應。

　　至此，北京、上海、廣州、深圳、成都等多個城市落地了針對商辦項目的調控政策，從城市類型看，基本集中在一線城市和部分熱點二線城市。

　　資料圖：售樓人員向顧客介紹樓盤。 中新網記者 金碩 攝

　　回歸商業屬性 多城發文管控產品設計

　　無論從政策內容篇幅，還是發布時間、后續配套舉措來看，北京對商辦項目的管控實屬最嚴。

　　“3·26后的一個多月時間，北京商辦市場實際成交大幅下跌。”中原地產首席分析師張大偉直言，堪稱歷史最嚴的商辦限購政策，對此前過熱的商辦市場打擊明顯。

　　綜合多地商辦調控的政策來看，不得擅自改變為居住用途，成為基本原則。對房地產開發企業違反規劃將商辦類房地產項目改為居住用途的，均采取“一經查實、嚴肅處理”的堅決態度。

　　另一方面，各地在調控力度上也存在差異。除北京外，其他城市并未明確對個人商貸購買商辦項目做出限制。深圳、成都等地側重于供給端的產品設計管控。

　　對于開發企業新報建商辦類項目的最小分割單元，北京嚴格規定為不得低于500平方米，廣州較為寬松的限定在不得低于300平方米，深圳僅要求部分比例；轉讓方面，北京和廣州規定已購買的商辦物業可轉讓給法人單位、個人，但廣州給轉讓設置了“附加條件”，即個人取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。

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