“地王”從香餑餑變成燙手山芋 近兩年六成股權出現變動

　　市場趨于平穩，政策沒有松動的跡象，對“地王”們來說，正遭受市場風險和政策風險的雙重夾擊。中原地產數據顯示，2016年以來50宗高價地中，因資金壓力，有32宗地塊產權在拿地后出現了變動，占比高達64%。

　　“地王”成燙手山芋

　　近日，北京總價第三高地塊——豐臺地王僑禧項目正經歷股權的第三次變動。2015年，華僑城、華潤、招商聯合體以總價83.4億元、配建5.7萬平方米公租房的代價獲得項目用地，而這一價格也成為當時豐臺區地王，北京總價第三高的地塊。隨后，華潤、招商以“地塊最終成交價格超出授權價格”為由相繼退出僑禧項目，華僑城持股100%。

　　直至今年8月，華僑城以51.83億元出售僑禧項目49%股份給泰禾集團。而近日，華僑城再度在北京產權交易所掛牌項目剩下的51%股權，合計轉讓對價56.8億元。至此，華僑城全部退出拿地兩年后仍未入市的僑禧項目。

　　事實上，除了華僑城地王項目外，近日，南京京奧港地王項目也被爆出因欠施工款而停工，雖然京奧港方面對此否認，但仍可看出企業目前所面臨的窘境。

　　資料顯示，2016年4月15日，經61輪競拍，北京京奧港集團有限公司力壓中南、棲霞建設、新城等眾多房企，以47.6億元摘得麒麟G09地塊，樓面價22353元/平方米，溢價率達到163%，成為區域新地王。而彼時該區域新房售價僅為16000元/平方米至18000元/平方米。與此同時，與之形成對比的是，在一個月后， 2016年5月13日，中南以48億樓面價拍得緊鄰京港澳項目的中南熙悅項目地塊，樓面價為19195元/平方米，也低于京奧港項目。

　　值得注意的是，京奧港項目拍地金額47.6億元中，母公司中融信托提供融資34億元，利率是6.4%至6.6%，于2017年底到期。同時，京奧港申請了由中信信業基金發行的“鳳凰8號-京奧港專項投資私募基金”，發行規模1.7億元，利率高達8.7%-9%。

　　高盈利加劇賭博之心

　　中原地產首席分析師張大偉表示，近兩年來，因市場的向好，房企積極搶地，對市場過度樂觀。

　　以京奧港集團為例，有業內人士透露，京奧港成立于1996年，最初以鋼貿物流起家。2011年，京奧港以5.3億元拿下南京老城區一地塊，樓面價1.42萬元/平方米。隨后，因房價的飛漲，這一僅有480套住宅的項目，2016年最高時賣到3.2萬元，讓京奧港嘗到了甜頭。

　　“項目畸高的利潤率讓房企不惜一切代價去拍地。”上述人士坦言，例如京奧港未來墅項目，開發商初期心理售價高達4萬元/平方米，若沒有此次調控，項目并不是沒有以高價賣出的可能性。“開發商有個心理，地就是現金，若不開發，轉手出去也能賺一筆。”

　　克而瑞報告顯示，2014年1月28日，方興地產以101億元，溢價111.5%奪得了上海閘北區大寧路街道325街坊住宅用地，折合樓板價47609元/平方米。但4.7萬的樓板價已經比周邊在售精裝新房貴，與該地塊相近的明園都市森林毛坯僅賣3萬元/平方米。但是一年后，2015年4月1號，方興大寧金茂府正式開盤，開盤價約為68090元/平方米。截止到2016年4月，已推出的674套中賣出了643套，去化率達到95%，平均售價73112元/平方米。

　　從華僑城僑禧項目來看，其雖轉讓但也屬于溢價退出。華僑城股份在該項目上沉淀了逾90億元資金，到今年如果順利退出，包括股權轉讓投資收益及收回股東借款利息在內，兩年時間公司投資該項目將凈賺約21億元，測算后內部收益率會達到11%左右。

　　杠桿高企風險凸顯

　　有業內人士表示，華僑城急于出手，并不僅僅是可以溢價售地，而是其資金壓力過大，急于退出以換取現金。“華僑城其實是一筆賠本生意。該項目連年虧損，大量資金沉淀帶來的資金財務成本、時間成本，以及項目開發、營銷等各環節均有投入，但變現還需更多時間。”

　　事實上，到今年三季末，華僑城短期借款余額達228億元，占到有息負債規模的1/3，而初期時，華僑城短期負債僅58億元，占有息負債比重13.6%。

　　中信建投證券報告顯示，中型房企其短債壓力和凈負債率分別達93%和143%，分別較去年提升28個百分點和35個百分點，加杠桿更為突出。WIND統計數據顯示，截至 2017年 9月，房地產板塊資產負債率為79.3%，較6月末上升0.8個百分點，較2016年底上升2.24個百分點，再創近年新高；凈負債率方面，凈負債率達到113.3%，較6月末上升7.8個百分點。

　　以陽光城為例，19日陽光城發布公告稱，股東福建陽光集團有限公司所持有公司部分股份辦理了質押。公告顯示，截至公告披露日，陽光集團所持股票7.09億股已100%質押，陽光集團子公司東方信隆資產管理有限公司持有6.2億股已質押比例達98.24%，一致行動人福建康田實業集團有限公司持股近4.12億股質押100%。

　　值得一提的是，按照陽光城半年報來看，其第一大股東上海嘉聞投資管理有限公司持有有限售條件股票約7.3億股也全部進行質押，在此背景下，陽光城前四大股東持股占總股票數達61.04%，已基本全部質押。

　　負債高企的陽光城，截至9月30日，陽光城負債總計1694億元，但須注意的是，在2012到2016年間，陽光城負債總額僅分別為126億元、284億元、392億元、564億元和1015億元。高負債對比之下，陽光城的經營性現金流卻多年為負，到2017年前三季度，其為-58.56億元。

　　根據陽光城發布的公告顯示，截至目前，陽光城累計對外擔保額度達到1380.88億元，超出2017年預估130%。而根據陽光城4月15日發布的關于公司2017年擔保計劃的公告顯示，公司預計在2017年為旗下51家子公司提供額度為600億元的擔保，被擔保人均為公司全資子公司、控股子公司和參股子公司。但同時，陽光城目前不存在逾期擔保、涉及訴訟擔保的情況。

　　對于高負債風險，陽光城執行副總裁吳建斌表示，因陽光城的資產較為優質，隨時可以變現，所以并不存在資金鏈緊張的問題。

　　吳建斌認為，房地產企業負債多是土地儲備，地買對了，流動性就會變好，就能保證現金流。充裕優質且價格低廉的土地儲備，將為業績爆發提供強勁動力。但他也表示，如果地的質量不高，就談不上銷售、周轉和利潤。

　　而對于房企激進的深層原因，一位不具名的業內人士表示，近兩年來一些中型房企不計成本大量購地、高杠桿并購、激進擴張，是為防止被大房企吞并，增加企業規模。“中小型房企賭博的心理就是等也是死，擴張則或許還有機會。”該人士說。以擴張著稱的陽光城為例，其年報顯示，2016年，陽光城新增計容建面977.8萬平方米，其中85.5%來自并購。

　　對此，中國住房報告課題組成員劉偉表示，這樣急于擴大規模，一旦銷售狀況不理想，企業周轉能力受阻，償債能力將會失控，風險隨之積聚。（梁倩）

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